2022年，以稳为主的大环境下，房地产市场料将企稳，在住宅增量放缓的情况下，存量（二手房置换、房屋装修）市场伴随消费升级将步入一个长期通道，2022年新一轮的家电下乡将会带来超过千亿的消费拉动。而从更长远的角度来讲，家居家装的智能化、绿色化（或者叫碳中和），都会给整个市场带来非常巨大的空间。未来的五年，智能家居、绿色家居行业具备万亿级别的增长潜力，相当于家居家装行业的供给侧改革。

后疫情时代的家居家装行业

来看看“后疫情时代”家居家装行业的发展。首先，与家居家装行业高度相关的当然是房地产行业。

从最新的房地产数据来看，今年的前10月份，商品房的累计销售面积是12.6亿平方米，增长7%，但是增幅较前9个月是收窄了4.3个百分点；而10月当月，商品房的销售面积是1.1亿平方米，同比下降24%。从降幅度来看还是比较明显的。

从房地产竣工数据来看，10月当月的房地产竣工面积是4600万平方米，同比下降21%，房地产行业仍然处在显著下滑的状态。房地产行业的资金压力也非常大，各行业中房地产行业的景气度为2%分位，可以说是在地板上了。房地产在过去的一两年处于疲弱的状态，对家居家装行业有一定的拖累。新的中央经济工作会议中提到房地产行业要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，促进房地产产业健康发展和良性循环。从这三句话可以看出中央对房地产行业的定调已经没有前两年那么紧了。因此我们认为物极必反，房地产已经处在2%分位这样非常低的分位数水平，未来适度触底企稳有较大概率。而且在整个房地产占中国GDP这么大比重的背景下，房地产行业如果硬着陆，对整个中国经济和全球经济都是不能接受的。

明年稳字当头的大背景下，将急速下降的房地产行业托一托，应该是中央比较明确的政策。因此，在这样的背景下，如果房地产行业企稳的话，对于家居家装行业应该是正面的因素。当然从更长期来看，中央想要维持“房住不炒”，减弱房地产炒作的决心肯定是没有变的。所以从更长的角度看，房地产出现下行的拐点是比较明确的，但是在下行的过程中也会有反弹。

刚刚我们讲到了2020-2021年的出口数据很好，家居家装行业的出口目前也是处于非常不错的状态。今年前10月份，家具及其附件的出口金额为667亿美元，同比增速30%，这是非常可观的速度。但这一情况和疫情有相当大的关系。从2016年-2019年，基本上贸易顺差是在三四百亿美元一个月；疫情之后的两年，2019年-2021年的贸易顺差显著提升，大部分时间里贸易顺差都处于相当高的水平，最高达到800亿美元一个月，估计今年有6000亿美元的贸易顺差，将创历史新高。如果疫情减弱，欧美的生产恢复之后，中国的超强贸易顺差可能会显著减弱。从6000亿/年回归到4500亿/年的正常水平也是大概率事件。

因此，在未来内需可能将成为更重要的GDP影响因素，因为在疫情之前内需已经逐渐取代了外贸。我们外贸最强的时候大概在2015年，那时外贸占GDP的比重将近50%-60%，而全球主要国家的平均水平大概是30%左右。未来如果有疫情减弱或者再有贸易摩擦的影响，我们内需肯定会成为影响GDP更重要的因素。

来看一看家居家装行业未来发展的可能有哪些？前面讲了城市更新可能会带来一些新的设备更新与新的需求，大家如果住了新房子，大房子，对家居和家装的需求都会提升；同时乡村振兴也会给家居家装行业带来一些新的热点。在这次的国家发改委会议上已经明确：2022年要搞新一轮的家电下乡，12年前就搞过一轮。2009年，当时美国发生了次贷危机，中国的进出口急剧下滑，为了稳定经济中央搞了家电下乡。那次家电下乡起源于山东、四川、河北三省，并于2009年推广至全国，也就是伴随着那一轮的4万亿投资，补贴范围比较广，有数据统计当年家电下乡带来的销售额大概将近700亿。如果说2009年有700亿的样子，可以预计2022年新一轮的家电下乡肯定会带来超千亿的消费刺激。因此，在这样的背景下，2022年的家电下乡以及新一轮的汽车下乡势必会促进农村居民消费的明显提升，而且这次补贴的范围覆盖面会更广，补贴的产品领域更多，包含家具家装汽车等多个领域，所以说这块应该会带来一些新的增量。

从更长远的角度来讲，我们认为家居家装的智能化，以及家居家装的绿色化（或者叫碳中和），都会给整个市场带来非常巨大的空间。从我们估算来看，未来五年时间内智能家居、绿色家居行业可能会达到万亿级别，其实相当于家居家装行业的供给侧改革。家居家装行业更加智能了，更加便利了，更加绿色环保了，这些都会带来一些新的需求。我们看到像中国的智能门锁使用率远在欧美日韩之下，洗碗机的使用率也远在欧美日韩之下，所以说中国这么大的市场，未来的空间还是非常巨大的。当然我们目前在实现了单一家具智能化的情况下，全屋智能还有一段路要走，全屋智能是终极目标，但是当前还是受到一些单品差异比较大、标准不一致、无线电充电技术不成熟，以及人机交互能力有待提升等一些技术方面的限制。但这些技术应该说在中期或长期来看都会得到显著的改善和解决，因此，智能家居家装的全屋智能应该说是终极目标。